Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, kiraya verene iki ayrı hak tanır: alacağın tahsili ve kiralananın tahliyesi. Bu iki talep, doğru usul izlendiğinde tek bir işlemle birlikte ileri sürülebilir. Öte yandan kiracı açısından da, haksız veya fazla talep edilen kira borcuna karşı süresi içinde itiraz edilmesi tahliye riskini ortadan kaldırır.
Kira Alacağı ve Temerrüt kapsamında verilen hukuki destek
- Kira ve yan gider alacakları için ihtarname
- İhtarlı ödeme emriyle icra takibi ve tahliye talebi
- İcra hukuk mahkemesinde tahliye davası
- Kira farkı ve artış alacaklarının tahsili
- Kefile karşı takip
- Depozitonun iadesi ve hasar bedeli talepleri
- Kiracı vekili olarak ödeme emrine itiraz
- Hor kullanma tazminatı ve erken tahliyede makul süre kirası
Temerrüt nedeniyle fesih (TBK m.315)
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Süre, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
İhtarnamede ödenmeyen ayların ve tutarların açıkça gösterilmesi, verilen sürenin ve ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesi gerekir. Sürede ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
Kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıdadır. Ödemelerin, açıklama kısmına ilgili ay yazılarak banka aracılığıyla yapılması hem kiracıyı hem kiraya vereni korur. Elden yapılan ödemelerde imzalı makbuz alınmalıdır.
İcra yoluyla tahliye
Uygulamada daha hızlı sonuç veren yol, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerindeki ilamsız tahliye takibidir. Kiraya veren icra dairesine başvurarak ödenmeyen kira bedellerini ve tahliyeyi birlikte talep eder; kiracıya özel bir ödeme emri (ihtarlı ödeme emri) gönderilir. Bu emirde kiracıya borcunu ödemesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün, itiraz etmesi için yedi gün süre verilir.
Kiracı süresinde itiraz etmez ve borcunu da ödemezse kiraya veren, icra hukuk mahkemesinden tahliyeye karar verilmesini ister. Kiracı itiraz ederse itirazın niteliğine göre itirazın kaldırılması veya iptali yoluna gidilir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin bu hükümler, dava şartı arabuluculuğun kapsamı dışında tutulmuştur.
Kefil ve depozito
Kira sözleşmelerinde kefalet, ancak kanundaki şekil şartlarına uyulmuşsa geçerlidir: kefilin sorumlu olduğu azami tutar ve kefalet tarihi ile müteselsil kefil olunuyorsa bu sıfat, kefilin kendi el yazısıyla yazılmalıdır. Azami tutar gösterilmeyen kefalet geçersizdir. Sözleşme uzadığında kefilin sorumluluğunun devam edip etmediği, kefaletin süresine ve sözleşmedeki açık düzenlemeye göre belirlenir.
Depozito (güvence bedeli) üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilecekse kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşen icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Uygulamada depozitonun elden alınması yaygın olsa da uyuşmazlık hâlinde iade ve mahsup konuları sıkça dava konusu olur.
Süreç nasıl ilerler?
- 01Borcun tespiti
Sözleşme, artış oranları ve ödeme kayıtlarına göre ödenmeyen kira ve yan giderler hesaplanır.
- 02İhtarname veya icra takibi
Otuz günlük süre içeren ihtarname gönderilir ya da ihtarlı ödeme emriyle takip başlatılır.
- 03İtiraz ve ödeme sürelerinin izlenmesi
Yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme süreleri takip edilir.
- 04Tahliye talebi
İcra hukuk mahkemesinden veya sulh hukuk mahkemesinden tahliye kararı istenir.
- 05Tahsil ve tahliye
Alacak haciz yoluyla tahsil edilir, tahliye icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir.
Görevli mahkeme ve başvuru mercileri
Kira alacağına ilişkin takipler icra dairesinde başlatılır. İcra yoluyla tahliye taleplerine icra hukuk mahkemesi, temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar. İcra takibinde yetki; kiracının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri icra dairesine aittir.
Dosyanızı ve elinizdeki belgeleri birlikte değerlendirmek için Kartal’daki büroda yüz yüze ya da çevrim içi görüşme planlanabilir.
Kira Alacağı ve Temerrüt: sık sorulan sorular
Kiracı iki aydır kira ödemiyor; hemen tahliye ettirebilir miyim?
Önce otuz günlük ödeme süresi verilmesi gerekir. Bu süre, ihtarname veya icra dairesinden gönderilen ödeme emriyle verilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir.
Kiracı otuz gün içinde ödeme yaparsa ne olur?
Süresinde yapılan ödeme temerrüt nedeniyle tahliyeyi önler. Ancak ihtar haklıysa, aynı kira yılı içinde ikinci bir haklı ihtar hâlinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma imkânı doğar.
Kiracıyım; haksız bir ödeme emri geldi, ne yapmalıyım?
Ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz etmelisiniz. Borcu ödediğinizi gösteren dekontları ve varsa imzalı makbuzları hazırlayın. Kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilecekse bunun açıkça bildirilmesi gerekir.
Geçmiş yıllara ait kira farkını isteyebilir miyim?
Kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir. Sözleşmedeki artış şartına göre hesaplanan ve ödenmeyen farklar, zamanaşımı süresi içinde talep edilebilir.
Son güncelleme: · Av. Beste Bayram
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın.
