Kırtasiyeden alınan matbu bir sözleşme, çoğu kira ilişkisi için yeterli görünür; ta ki bir uyuşmazlık çıkana kadar. Kira bedelinin nasıl artacağı, depozitonun ne zaman iade edileceği, kefilin neden sorumlu olduğu veya işyerinin devredilip devredilemeyeceği gibi sorular, ancak sözleşme özenle yazılmışsa net yanıt bulur. Üstelik kanun, kiracı aleyhine konulan bazı hükümleri geçersiz saydığından, sözleşmeye yazılan her şartın uygulanabilir olduğu da söylenemez.
Kira Sözleşmesi Hazırlama kapsamında verilen hukuki destek
- Konut kira sözleşmesinin hazırlanması
- İşyeri (dükkân, ofis, depo, fabrika) kira sözleşmeleri
- Kira artış şartının kanuna uygun düzenlenmesi
- Kefalet ve teminat hükümleri
- Tahliye taahhüdünün usulüne uygun alınması
- Teslim tutanağı ve demirbaş listesi
- Alt kira, devir ve ortak alma hükümleri
- Mevcut sözleşmenin incelenmesi ve ek protokol
Sözleşmede mutlaka yer alması gerekenler
- Taraflar: Kiraya verenin malik olup olmadığı, birden fazla malik varsa temsil; kiracının kimlik ve iletişim bilgileri.
- Kiralanan: Açık adres, bağımsız bölüm numarası, kullanım amacı (konut, işyeri).
- Süre: Başlangıç tarihi ve süresi.
- Kira bedeli: Tutar, ödeme günü, ödeme yeri ve banka hesabı.
- Artış şartı: Yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranı.
- Yan giderler: Aidat, ısınma, su, elektrik gibi giderlerin kime ait olduğu.
- Depozito: Tutarı ve iade koşulları.
- Teslim durumu: Kiralananın teslim anındaki durumu ve demirbaş listesi.
- Tebligat adresleri.
Kiralananın teslim anındaki durumunu gösteren fotoğraflı bir teslim tutanağı, sözleşme sonunda hasar ve depozito tartışmalarını büyük ölçüde önler.
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte, kiracının özgür iradesiyle ve belirli bir tahliye tarihi içerecek biçimde verilmesi gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütler geçersiz sayılabilmektedir. Taahhüdün tarihlerinin eksiksiz doldurulması ve kiracının eşinin de imzasının alınması uyuşmazlık riskini azaltır.
Geçersiz sayılan veya dikkat gerektiren hükümler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, sözleşme özgürlüğünü kiracı lehine sınırlar:
- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).
- Kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine sözleşmede değişiklik yapılamaz (TBK m.343).
- Sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bu bağlantılı sözleşme geçersizdir.
- TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşan artış şartı, aşan kısım bakımından uygulanmaz.
- Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ayrıca Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kiralarında bedelin döviz cinsinden kararlaştırılması, Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatındaki sınırlamalara tabidir.
İşyeri kiralarına özgü konular
İşyeri kira sözleşmelerinde, konut kiralarında bulunmayan birçok konu düzenlenmelidir: kiralananın ruhsata ve faaliyete uygunluğu, tadilat ve dekorasyon izni ile sözleşme sonunda eski hâle getirme yükümlülüğü, tabela ve cephe kullanımı, stopaj ve katma değer vergisinin kime ait olduğu, sigorta, kiralananın devri ve alt kiraya verilmesi.
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez; ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m.323). İşyerini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Uzun süreli işyeri kiralarında sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, taşınmazın el değiştirmesi hâlinde kiracıyı korur.
Süreç nasıl ilerler?
- 01İhtiyacın dinlenmesi
Kiralananın niteliği, tarafların beklentileri ve özel riskler belirlenir.
- 02Tapu ve yetki kontrolü
Kiraya verenin malik veya yetkili olup olmadığı, taşınmaz üzerindeki kayıtlar incelenir.
- 03Taslak
Kanuna uygun ve taraflara özgü sözleşme taslağı hazırlanır.
- 04Müzakere ve imza
Değişiklik talepleri değerlendirilir; kefalet ve ekler usulüne uygun imzalanır.
- 05Teslim
Teslim tutanağı ve demirbaş listesi düzenlenir.
Dosyanızı ve elinizdeki belgeleri birlikte değerlendirmek için Kartal’daki büroda yüz yüze ya da çevrim içi görüşme planlanabilir.
Kira Sözleşmesi Hazırlama: sık sorulan sorular
Kira sözleşmesinin noterde yapılması gerekir mi?
Hayır. Kira sözleşmesi herhangi bir şekle bağlı değildir. Ancak noterde düzenlenen veya imzaları noterce onaylanan sözleşme, icra takibinde ve ispatta kolaylık sağlar.
Sözleşmede “yüzde 50 artış” yazıyor; geçerli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış şartı, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmedeki oran bu sınırı aşıyorsa, aşan kısım uygulanmaz.
Kiracı, kiraladığı evi başkasına kiralayabilir mi?
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişiklik oluşturmamak koşuluyla kiralananı alt kiraya verebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bunun için kiraya verenin yazılı rızası gerekir.
Yazılı sözleşme yoksa kira ilişkisi geçersiz mi?
Hayır. Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir; kira ilişkisi ödeme kayıtları, tanık ve fiilî kullanımla ispatlanabilir. Ancak kira bedeli, başlangıç tarihi ve artış koşulları konusunda ispat güçlüğü yaşanır.
Son güncelleme: · Av. Beste Bayram
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın.
