“Sözleşmenin süresi bitti, kiracı çıkmak zorunda” düşüncesi yaygın ama yanlıştır. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korur: süre dolduğunda sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar ve kiraya veren, ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak tahliye isteyebilir. Bu yazıda tahliye sebeplerini ve en çok hata yapılan konu olan süreleri özetliyoruz.
Tahliye sebepleri ve süreleri
| Sebep | Şart | Süre |
|---|---|---|
| Konut veya işyeri ihtiyacı | Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi ihtiyacı | Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeni malikin ihtiyacı | Kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, 6 ay sonra dava |
| Yeniden inşa ve imar | Esaslı onarım, genişletme veya değişiklik sırasında kullanımın imkânsız olması | Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde dava |
| Tahliye taahhüdü | Kiralananın tesliminden sonra verilmiş, belirli tarih içeren yazılı taahhüt | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Kiracının başka konutu | Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli konutunun bulunması ve kiraya verenin bunu bilmemesi | Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Temerrüt | Kira bedelinin ödenmemesi; en az 30 günlük yazılı süre | Sürenin sonunda fesih ve tahliye talebi |
| On yıllık uzama süresi | On yıllık uzama süresinin dolması | Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim |
İhtiyaç nedeniyle tahliyede nelere dikkat edilir?
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Kiraya verenin kirada oturması, mevcut konutunun yetersiz veya sağlığına uygun olmaması, çocuğunun evlenecek olması veya işyerini taşımak zorunda kalması bu kapsamda değerlendirilen örneklerdir. Soyut bir beyan yeterli değildir; ihtiyaç tanık, tapu ve kira kayıtlarıyla ispatlanmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye ettiren kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması, kiracı tarafından imzalanması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütler, kiracının serbest iradesiyle verilmediği kabul edilerek geçersiz sayılabilmektedir. Geçerli bir taahhüde dayanan kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye isteyebilir.
Arabuluculuk ve dava süreci
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez; ancak başvurunun bir aylık süre içinde yapılmış olması gerekir. Anlaşma sağlanamazsa kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. İhtarnamenin süresi içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.
Sıkça sorulan sorular
Kiracıyı kendim çıkarabilir miyim; kilidi değiştirebilir miyim?
Hayır. Kiracının rızası olmadan eve girmek, eşyalarını çıkarmak veya kilidi değiştirmek konut dokunulmazlığının ihlali gibi suçları oluşturabilir. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra dairesi aracılığıyla yapılabilir.
On yıl dolmadan sebepsiz çıkarabilir miyim?
Hayır. Kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için on yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Bu süre, sözleşme süresinin bitiminden sonra işlemeye başlar.
Evi satmak istiyorum; kiracıyı çıkarabilir miyim?
Satış isteği kanuni bir tahliye sebebi değildir. Ancak taşınmazı satın alan yeni malik, kendi ihtiyacı varsa kanundaki süre ve bildirim şartlarına uyarak tahliye isteyebilir.
Tahliye sebebinin ve sürenin doğru belirlenmesi, davanın sonucunu doğrudan etkiler. Ayrıntılı bilgi için Tahliye Davası sayfasını inceleyebilir, Kartal’daki büroda veya telefonla randevu alabilirsiniz.
İlgili faaliyet alanıTahliye Davasıİhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama ve yeni malikin tahliye hakkı.
Av. Beste Bayram
2017 yılından bu yana Kartal / İstanbul’daki bürosunda başta ceza hukuku olmak üzere ticaret hukuku, şirket danışmanlığı ve kira hukuku alanlarında avukatlık yapmaktadır.
HakkındaSon güncelleme:
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın.
