Kira ilişkisi, en yaygın ve en uzun süren sözleşme ilişkilerinden biridir; bu nedenle uyuşmazlıkları da çok sık görülür. Kira bedelinin artışı, ödenmeyen kiralar, tahliye talepleri ve depozitonun iadesi, hem kiraya verenlerin hem kiracıların başlıca sorunlarıdır. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümler içerir; bu yüzden tahliye ve kira artışı, ancak kanundaki sebeplere ve sürelere uyularak mümkündür. Av. Beste Bayram, Kartal ve İstanbul Anadolu yakasında kiraya verenlere ve kiracılara danışmanlık vermekte, arabuluculuk ve dava süreçlerini takip etmektedir.
Kira hukukunda çalışılan başlıklar
En sık karşılaşılan dört konu için ayrıntılı bilgi sayfaları:
- 01
Tahliye Davası
İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama ve yeni malikin tahliye hakkı.İncele - 02
Kira Tespit ve Uyarlama Davası
Beş yıllık kira döneminden sonra rayiç bedelin tespiti, TÜFE sınırı ve uyarlama.İncele - 03
Kira Alacağı ve Temerrüt
Ödenmeyen kiranın tahsili, ihtarname, temerrüt nedeniyle tahliye ve depozito.İncele - 04
Kira Sözleşmesi Hazırlama
Konut ve işyeri kira sözleşmesi, depozito, artış şartı, kefalet ve tahliye taahhüdü.İncele
Kiraya veren ve kiracılara verilen hukuki destek
- İhtiyaç, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları
- Yeni malikin ihtiyacı ve yeniden inşa nedeniyle tahliye
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları
- Ödenmeyen kira ve yan gider alacaklarının tahsili
- İcra yoluyla tahliye takipleri
- İhtarname ve fesih bildirimlerinin hazırlanması
- Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması
- Depozitonun iadesi ve kiralanana verilen zararın tazmini
- Arabuluculuk görüşmelerinde temsil
- Kiracı adına haksız tahliye ve fahiş artış taleplerine karşı savunma
Kira artışı nasıl yapılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344). Sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa kira bedeli, aynı üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Konut kiraları için geçici olarak uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.
Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda durum değişir: beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel; endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Ayrıntılar için kira tespit ve uyarlama davası sayfasına bakabilirsiniz.
Tahliye davalarının çoğu, kanundaki bir aylık dava açma süresine bağlıdır ve bu süre kaçırıldığında talep bir sonraki kira dönemine kalır. Kira tespit davasının yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurması için ise davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekir.
Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı şartlarla birer yıl uzar. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, fesih bildirim sürelerine uyarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bunun dışında tahliye, kanunda sayılan sebeplere dayanır:
- Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı,
- Kiralananı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı,
- Kiracının kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdü,
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle bir kira yılı içinde iki haklı ihtar,
- Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması,
- Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) ve kiralananın özenle kullanılmaması.
Her sebebin bildirim ve dava açma süresi farklıdır. Ayrıntılar tahliye davası sayfasında açıklanmıştır.
Dava öncesi zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Tahliye, kira tespit, uyarlama ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise kapsam dışında bırakılmıştır. Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.
Arabuluculuk, özellikle kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye tarihinin kararlaştırılması gibi konularda taraflara dava süresinden çok daha kısa sürede sonuç alma imkânı verir. Anlaşma belgesinin ilam niteliğinde olması için içeriğin açık ve icra edilebilir biçimde yazılması gerekir.
Kiraya veren ve kiracının temel yükümlülükleri
Kiraya veren; kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ile kullanımla ilgili olmayan giderler kural olarak kiraya verene aittir.
Kiracı; kira bedelini ve yan giderleri zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek ve sözleşme sonunda kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu tutulamaz. Güvence bedeli (depozito) üç aylık kira bedelini aşamaz ve kiracı adına açılacak vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır.
Kira hukukunda sık karşılaşılan süreler
| Konu | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Kiracının sözleşmeyi sona erdirme bildirimi | Sürenin bitiminden en az 15 gün önce | TBK m.347 |
| Kiraya verenin sebepsiz feshi | 10 yıllık uzama süresinden sonra, bildirim süresine uyarak | TBK m.347 |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye davası | Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde | TBK m.350 |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, 6 ay sonra dava | TBK m.351 |
| Tahliye taahhüdüne dayalı başvuru | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde | TBK m.352/1 |
| İki haklı ihtar nedeniyle dava | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde | TBK m.352/2 |
| Temerrütte kiracıya verilecek süre | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün | TBK m.315 |
| Kira tespit davası (yeni dönemden geçerli olması için) | Yeni dönemden en geç 30 gün önce dava veya yazılı bildirim | TBK m.345 |
| Arabuluculuk süresi | 3 hafta (+1 hafta) | 6325 s. Kanun m.18/A |
Bir kira uyuşmazlığı nasıl yürütülür?
- 01Sözleşmenin ve sürelerin incelenmesi
Kira sözleşmesi, başlangıç tarihi, ödeme kayıtları ve önceki bildirimler değerlendirilir.
- 02İhtar ve bildirimler
Kanuni sürelere uygun ihtarname hazırlanır ve tebliğ ettirilir.
- 03Arabuluculuk
Zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır; görüşmelerde müvekkil temsil edilir.
- 04Dava veya icra takibi
Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ya da icra yoluyla tahliye takibi başlatılır.
- 05Kararın uygulanması
Tahliye kararının icrası veya tespit edilen kira farklarının tahsili sağlanır.
Görevli mahkeme ve başvuru mercileri
Kira ilişkisinden doğan davalar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira alacağı ve tahliye taahhüdüne dayalı takipler icra dairesinde yürütülür; takibe itiraz hâlinde tahliye talebini icra hukuk mahkemesi inceler. Kartal ve çevre ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin davalar, Kartal’daki İstanbul Anadolu Adalet Sarayı’nda görülmektedir.
Görüşmeye gelirken hazırlanması yararlı belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Tahliye taahhütnamesi
- Kira ödeme dekontları ve banka hesap dökümü
- Daha önce gönderilen ihtarname ve tebliğ belgeleri
- Tapu kaydı (yeni malik veya ihtiyaç iddiasında)
- Emsal kira ilanları ve çevredeki kira bedellerine ilişkin bilgiler
- Kiralananın durumunu gösteren fotoğraf ve teslim tutanağı
- Aidat ve fatura borçlarına ilişkin belgeler
Sözleşmeniz ve ödeme kayıtlarınızla birlikte randevu alarak süreleri ve izlenecek yolu birlikte değerlendirebiliriz.
Kira Hukuku: sık sorulan sorular
Kira sözleşmesinin süresi doldu; kiracıyı çıkarabilir miyim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar. Tahliye için ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi kanuni sebeplerden birinin bulunması ya da on yıllık uzama süresinin dolmuş olması gerekir.
Ev sahibi TÜFE oranından fazla artış isteyebilir mi?
Beş yılını doldurmamış kira ilişkilerinde yenilenen dönem için istenebilecek artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez; sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile geçerli olan bu üst sınırdır. Beş yılın sonunda ise kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi dava yoluyla istenebilir.
Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır.
Depozito ne zaman iade edilir?
Depozito, kira ilişkisi sona erdikten ve kiralanan teslim edildikten sonra, kiracının kira sözleşmesinden doğan bir borcu bulunmadığı takdirde iade edilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya bildirmezse banka depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlüdür.
Kiracı olarak haklarım neler?
Kiracı; kanuni sınırı aşan artış taleplerini reddedebilir, kanunda sayılan sebepler dışında tahliyeye zorlanamaz, kiralanandaki ayıpların giderilmesini isteyebilir ve sözleşmeyi süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirerek sona erdirebilir. Haksız bir tahliye veya icra takibiyle karşılaşıldığında sürelere dikkat edilerek itiraz edilmelidir.
Son güncelleme: · Av. Beste Bayram
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın.
