Kiralananın boşaltılması, kira hukukunun en çok dava konusu olan başlığıdır. Kanun, konut ve çatılı işyeri kiracısını korumak için tahliye sebeplerini sınırlı sayıda saymış ve her birini sıkı sürelere bağlamıştır. Doğru sebebe dayanmayan veya süresi geçirilmiş bir tahliye talebi, haklı olunsa bile reddedilir; bu da çoğu zaman bir yıllık kayıp anlamına gelir.
Tahliye Davası kapsamında verilen hukuki destek
- Konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası
- Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve dava
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası
- Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
- On yıllık uzama süresi sonunda fesih bildirimi
- Temerrüt nedeniyle tahliye ve icra yoluyla tahliye
- Kiracı vekili olarak tahliye davalarında savunma
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK m.350). Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren, sürenin bitiminden önce kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Kirada oturma, mevcut konutun yetersizliği, sağlık nedenleri, işyerinin yakınına taşınma zorunluluğu veya evlenecek çocuğun konut ihtiyacı gibi olgular tanık, tapu ve kira kayıtlarıyla ispatlanmalıdır. Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle boşalttırdığı kiralananı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz; aksi hâlde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.
İhtiyaç, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtara dayanan tahliye taleplerinde bir aylık süre hak düşürücüdür. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez.
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1).
Taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiracı tarafından imzalanması, tahliye tarihinin belirli olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan veya tarihi boş bırakılarak alınan taahhütler uygulamada en çok uyuşmazlık çıkan konulardır; bu tür taahhütlere karşı kiracının ileri sürebileceği itirazlar ve bunların ispatı ayrıca değerlendirilmelidir. Aile konutu olarak kullanılan kiralananlarda eşin rızası da önem taşır.
İki haklı ihtar ve temerrüt
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). İhtarların haklı olması için, ihtar tarihinde kira bedelinin gerçekten muaccel ve ödenmemiş olması gerekir; ihtardan sonra ödeme yapılması ihtarı haksız hâle getirmez.
Temerrüt nedeniyle tahliyede ise kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre verir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Sürede ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir. Aynı sonuca icra dairesi aracılığıyla gönderilecek ihtarlı ödeme emriyle de ulaşılabilir; bu yol arabuluculuk şartına tabi değildir. Ayrıntılar kira alacağı ve temerrüt sayfasındadır.
Yeni malik, yeniden inşa ve on yıllık uzama
Yeni malik: Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma hakkını da kullanabilir (TBK m.351).
Yeniden inşa ve imar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye istenebilir; eski kiracının yeni hâliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.
On yıllık uzama süresi: Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).
Süreç nasıl ilerler?
- 01Sebebin ve sürenin belirlenmesi
Sözleşme tarihi, taahhüt, ihtarlar ve ihtiyaç durumu incelenerek en uygun tahliye sebebi seçilir.
- 02İhtarname
Gerekli hâllerde süreyi koruyan veya temerrüt oluşturan ihtarname gönderilir.
- 03Arabuluculuk
Dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılır; tahliye tarihi üzerinde anlaşma aranır.
- 04Dava veya icra takibi
Sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ya da tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılır.
- 05Tahliyenin icrası
Kesinleşen karar veya takip üzerine icra dairesi aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir.
Görevli mahkeme ve başvuru mercileri
Tahliye davalarına kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi bakar. Tahliye taahhüdüne ve kira borcuna dayalı takipler icra dairesinde başlatılır; itiraz hâlinde tahliyeye icra hukuk mahkemesi karar verir.
Dosyanızı ve elinizdeki belgeleri birlikte değerlendirmek için Kartal’daki büroda yüz yüze ya da çevrim içi görüşme planlanabilir.
Tahliye Davası: sık sorulan sorular
Tahliye davası ne kadar sürer?
Arabuluculuk aşaması birkaç hafta, dava aşaması ise mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanmasına ve istinaf sürecine göre değişen bir süre alır. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, itiraz edilmediği takdirde daha kısa sürede sonuç verir.
Evi satın aldım; içindeki kiracıyı çıkarabilir miyim?
Kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Kendiniz veya yakınlarınız için ihtiyacınız varsa, tapu devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açabilirsiniz. Bu süre kaçırılırsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açılabilir.
Kiracı olarak tahliye taahhüdü imzaladım; çıkmak zorunda mıyım?
Taahhüdün geçerliliği; kiralananın tesliminden sonra, özgür iradeyle ve belirli bir tarih içerecek biçimde verilip verilmediğine bağlıdır. Sözleşmeyle aynı gün alındığı veya tarihin sonradan doldurulduğu ispatlanabilirse taahhüt geçersiz sayılabilir. İcra takibine yedi gün içinde itiraz edilmelidir.
Ev sahibi “oğlum oturacak” diyor; bu yeterli mi?
Altsoyun konut ihtiyacı kanuni bir tahliye sebebidir; ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekir. Soyut beyan yeterli değildir. Tahliyeden sonra kiralananın üç yıl içinde başkasına kiralanması hâlinde eski kiracı tazminat isteyebilir.
Son güncelleme: · Av. Beste Bayram
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın.
