Uzun süren kira ilişkilerinde kira bedeli, yıllık artışlara rağmen çevredeki benzer taşınmazların kira bedelinin çok altında kalabilir. Kanun, bu durumda kiraya verene kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesini isteme imkânı tanır. Aynı dava, kira bedelinin çok yüksek kaldığını düşünen kiracı tarafından da açılabilir. Davanın sonucunu belirleyen iki unsur vardır: doğru zamanda açılması ve emsal kira bedellerinin sağlıklı biçimde ortaya konması.
Kira Tespit ve Uyarlama Davası kapsamında verilen hukuki destek
- Beş yılını dolduran sözleşmelerde kira tespit davası
- Artış oranı kararlaştırılmamış sözleşmelerde kira bedelinin belirlenmesi
- Kira artışına ilişkin ihtarnamenin hazırlanması
- Emsal kira araştırması ve bilirkişi raporuna itiraz
- Kira farkı alacaklarının tahsili
- Aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama davası
- Kiracı vekili olarak fahiş artış taleplerine karşı savunma
- Arabuluculukta kira bedeli müzakeresi
Kira bedeli nasıl belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi üç ayrı durumu düzenler:
- Sözleşmede artış şartı varsa: Tarafların anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
- Sözleşmede artış şartı yoksa: Kira bedeli, aynı oranı geçmemek üzere, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
- Beş yıldan sonra: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Üçüncü hâlde mahkeme, bilirkişi aracılığıyla kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelini araştırır ve Yargıtay uygulamasına göre kiracının eski kiracı olması nedeniyle bu bedelden hakkaniyete uygun bir indirim yapar.
Yeni kira döneminin başlangıcından otuz gün önce dava açmak veya en azından yazılı bildirim göndermek, belirlenecek kira bedelinin o dönemin başından itibaren uygulanmasını sağlar. İhtarnamenin kiracıya bu süre içinde tebliğ edilmiş olması gerekir; postaya verilmiş olması yeterli değildir.
Davanın açılma zamanı
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı davanın zamanlamasına bağlıdır (TBK m.345). Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de bu dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu süreler kaçırılırsa tespit edilen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Zorunlu arabuluculuk süreci de hesaba katılarak hazırlığın dönem sonundan birkaç ay önce başlatılması yerinde olur.
Emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi
Mahkeme, taraflarca gösterilen emsalleri ve kiralananı yerinde inceler. Emsal olarak gösterilecek taşınmazların; aynı semtte, benzer büyüklük, yaş, kat, cephe ve kullanım amacına sahip ve yakın tarihte kiraya verilmiş olması gerekir. Emsal kira sözleşmelerinin sunulması, ilan kayıtlarından daha güçlü bir delildir.
Bilirkişi raporunun; emsalleri tek tek karşılaştırması, kiralananın olumlu ve olumsuz özelliklerini açıklaması ve ulaştığı bedeli gerekçelendirmesi beklenir. Soyut değerlendirmeye dayanan, emsal göstermeyen veya kiralananla benzerliği bulunmayan taşınmazlara dayanan raporlara itiraz edilmelidir.
Uyarlama davası
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve sözleşmedeki edimler arasındaki dengenin, taraflardan birinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde bozulması hâlinde, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir (TBK m.138). Özellikle uzun süreli ve yabancı para üzerinden kararlaştırılmış işyeri kiralarında gündeme gelen bu dava, kira tespit davasından farklı şartlara tabidir ve istisnai niteliktedir.
Süreç nasıl ilerler?
- 01Sözleşmenin incelenmesi
Başlangıç tarihi, artış şartı ve beş yıllık sürenin dolup dolmadığı belirlenir.
- 02İhtarname
Süreyi koruyan yazılı artış bildirimi kiracıya tebliğ ettirilir.
- 03Arabuluculuk
Emsal bedeller sunularak kira bedeli üzerinde anlaşma aranır.
- 04Dava ve keşif
Sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
- 05Karar ve tahsil
Belirlenen bedel üzerinden oluşan kira farkları talep ve tahsil edilir.
Görevli mahkeme ve başvuru mercileri
Kira tespit ve uyarlama davalarına kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi bakar. Dava, kira sözleşmesinin tarafları arasında görülür; paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
Dosyanızı ve elinizdeki belgeleri birlikte değerlendirmek için Kartal’daki büroda yüz yüze ya da çevrim içi görüşme planlanabilir.
Kira Tespit ve Uyarlama Davası: sık sorulan sorular
Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin emsallerin üzerinde kaldığını düşünen kiracı da şartları varsa kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Açılabilir; ancak bu durumda mahkeme TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını aşan bir artışa hükmedemez. Emsallere göre belirleme ancak beş yılın dolmasından sonraki dönem için mümkündür.
Mahkeme kira bedelini rayicin tamamına çıkarır mı?
Mahkeme, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedeli belirledikten sonra, kiracının eski kiracı olmasını gözeterek hakkaniyete uygun bir indirim yapar. İndirimin oranı somut olaya göre takdir edilir.
Dava sürerken kiracı hangi bedeli öder?
Kiracı, karar kesinleşinceye kadar mevcut kira bedelini kanuni artışla ödemeye devam eder. Kararla belirlenen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark, karar kesinleştikten sonra talep edilebilir hâle gelir.
Son güncelleme: · Av. Beste Bayram
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın.
