Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? TÜFE Sınırı ve Beş Yıl Kuralı

Kira sözleşmesi yenilenirken kira bedelinin ne kadar artacağı, kiracı ile kiraya veren arasındaki en sık görüşme — ve anlaşmazlık — konusudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu artışa bir üst sınır koymuştur. Bu yazıda sınırın nasıl uygulandığını ve beş yılın sonunda nelerin değiştiğini anlatıyoruz.

Hangi oran esas alınır?

Kanunda sözü edilen oran, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) her ayın başında açıkladığı tüketici fiyat endeksi (TÜFE) bültenindeki “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranıdır. Bu oran, kamuoyunda daha sık duyulan “yıllık enflasyon” (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) oranından farklıdır. Kira artışında; sözleşmenin yenileneceği aydan bir önceki aya ait olarak açıklanan on iki aylık ortalama oranı esas alınır.

Örneğin 1 Ekim’de yenilenen bir sözleşme için, ekim ayının başında açıklanan eylül ayı on iki aylık ortalama oranına bakılır.

Hesaplama örneği

Varsayımsal bir örnekle: mevcut kira bedeli 20.000 TL ve yenileme ayında geçerli on iki aylık ortalama oranı yüzde 32 ise, yeni dönemde istenebilecek en yüksek kira bedeli 20.000 × 1,32 = 26.400 TL olur. Sözleşmede artış oranı “yüzde 20” olarak kararlaştırılmışsa kira 24.000 TL’ye çıkar; “yüzde 50” olarak kararlaştırılmışsa üst sınır uygulanır ve kira yine 26.400 TL’yi geçemez. Güncel oran için TÜİK’in açıkladığı bültene bakılmalıdır.

Sözleşmede artış şartı yoksa

Taraflar artış konusunda bir anlaşma yapmamışsa kira bedeli, aynı üst sınırı geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Uygulamada taraflar çoğunlukla üst sınır oranında anlaşmaktadır; anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk ve ardından kira tespit davası yoluna gidilir.

Beş yıl kuralı: emsal kira bedeli

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu, uzun süreli kiracıların ödediği bedelin çevredeki benzer taşınmazların çok altında kalması hâlinde, TÜFE sınırının üzerinde bir artışın dava yoluyla istenebileceği anlamına gelir.

Belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde kiracıya artış talebini yazılı olarak bildirmesi gerekir. Sözleşmede artış şartı bulunuyorsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da dönemin başından itibaren sonuç doğurur.

Kiracı fazla artışı kabul etmek zorunda mı?

Hayır. Beş yılını doldurmamış bir kira ilişkisinde kiracı, kanuni üst sınırı aşan artış talebini kabul etmek zorunda değildir; kanuni orana göre hesaplanan bedeli ödemesi yeterlidir. Kiracının kanuni artışla ödeme yapması, temerrüde düştüğü anlamına gelmez. Bununla birlikte ödemelerin açıklamalı olarak banka aracılığıyla yapılması ve taraflar arasındaki yazışmaların saklanması önemlidir.

Sıkça sorulan sorular

Kira bedelinin belirlenmesinde sürelerin ve emsal araştırmasının doğru yapılması gerekir. Ayrıntılı bilgi için Kira Tespit ve Uyarlama Davası sayfasını inceleyebilir, Kartal’daki büroda veya telefonla randevu alabilirsiniz.

İlgili faaliyet alanıKira Tespit ve Uyarlama DavasıBeş yıllık kira döneminden sonra rayiç bedelin tespiti, TÜFE sınırı ve uyarlama.

Son güncelleme: 18 Eylül 2026

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın.